城市更新改造探究

【摘 要】：在经历20世纪80年代第一代城市建设粗放期和90年代第二代城市功能型建设后，深圳特区城市在此基础上步入了第三代的城市更新建设期。在城市经济导向基本明朗的条件下，城市面貌将很大程度上通过改造进一步升级更新，为持续繁荣的城市经济建设发展奠定物理环境条件。本文以深圳特区内重要核心区域之一的福田区华强北商业街区更新改造项目为例，研究决定城市更新改造的部分关键要素，并尝试探寻城市更新的评价方法。
【关键词】：城市建设；改造；经济导向；新的评价方法
【Abstract】: After the first period of extensive urban construction in 80’s and the second function-focused construction period in 90’s, the urban constriction of Shenzhen marched into a new time of city renewal construction. Nowadays Under the clear economy development current, the city appearance accordingly will change in large degree to promote the city development. Huaqiangbei electronics Commercial Street is one of the most developed area in Shenzhen, the thesis hereby research on the rebuilding of Huaqiangbei area, to explore the key factors and new measurement of city rebuilding.
【keywords】：urban construction; renewal; economy current; new measurement

     城市质量管理年作为政府城建工作的重要内容，为切实推动深圳市各行政区的城市面貌升级完善，和各区旧城更新创造了新的机遇。深圳特区内三个核心区域（福田、罗湖、南山）按各自实际城市发展状况，产业发展导向，先后开展并实施了各自区域内城市更新的形象工程项目，并初步取得了明显的城市效果，提升并丰富了构成都市多元化生活的内容。
    由于把电子产品作为经济发展的主要方向。华强北商圈在20世纪九十年代悄然出现，并不断扩展，由最先的产品生产，向生产的配套、销售及物流、展示等产业链，集成式发展。让这些二十多年前的多层旧厂房式建筑持续爆发出经济动能。据相关数据统计，至2005年底，整个华强北商业街的销售额已达年均400多亿，成为东南亚及世界的电子产品的销售巨无霸。但这也构成华强北商圈继续繁荣的瓶颈。部分从中获利的商业集团开始了新的建筑投入，拆掉部分旧厂房式建筑，新建高楼，并带来新的现代城市天际线，但仍有相当部分旧建筑由于产权复杂，管理不清，无法进行建筑改造，使得整体城市新旧混杂，形态极不协调。整体建筑环境必须得到统一梳理、更新。那么在一定时间内要想达到初始目标，接下来的经费来源、设计、工期、组织协调、商家参与、广告及夜晚灯光效果是较大的难题。
    经费：城市的经济发展与城市建设投入，基本上是完全顺应了市场经济规律，原则上有大的投入才能得到大的产出。当然也会存在较小的投入得到较大的产出的特例。但重要的是如何寻求两者间在一定时期内的平衡点。城市更新在行政体系上经常会遇到城市目标分区实施的问题。各辖区有直接的地方行政收益，又最能了解具体的实际情况，所以时常由各辖区直接拨款。但这又决定了各区“量体裁衣，看菜吃饭”的限制条件。所以长时间内的滚动式发展模式成为主要的经济投入方式。华强北在经费投入上就有先天的不足和矛盾。与华强北商业能量及地方辖区政府的直接税收完全不相称，因为大量税收是属于销售增值税形式上交国库，但它的稳健是有助于城市整体发展的。作为辖区政府必须兼顾整体利益，尽可能加大投入。这就是一个度的把握。总体而言，华强北城市商业更新的投入不能太大，但必须取得良好的效果。
    利益平衡：城市商业更新有时可借助市场经济中各商业实体的积极参与。前提是各商业实体能得到各自利益。如：广告利益，作为如此经济功能的商区，以目前华强北人流日均50万人的商业流量统计，街内每块广告牌的年租金从十万至百万不等。丰厚的广告商业投资回报率吸引了无数商家的垂青。这也成为在街区整治前，建筑外广告商业最大化而造成商业环境恶化的直接因素。商业当前短期效益与长期提升与发展的目标产生剧烈碰撞。政府的总控管理的尽快完善细化势在必行。环境设计方认为，商业广告与商区经济繁荣度密切相关。商业广告的现状是商业活动长期积淀的结果。广告的清查与梳理，不宜也不应该过多影响当前大多数商业广告所有者。但对广告的尺度、位置、色彩、内容甚至制作工艺，必须进行全面改良升级。建筑立面不能被广告完全左右，应形成统一整体的大商业街区广告界面。但广告的总体数量尽可能减少，幅度不大，以保证整改前后商家利益，提升改造过程中商家的积极配合度。经济投入对一个商业区的环境提升，实际中也有多种方式，如：政府牵头，各商家自我投入完善；商家参与，政府总控并由政府直接拨款；或是以上两者的混合等。当然，原则是“谁投入，谁受益”。
    设计安装：旧城市的更新改造设计面对的首要问题，在于现场设计基础资料欠缺，现场基础条件不清，物业所有权复杂分散，与各物业的业主沟通困难等。由于改造的建筑物存在的时间一般较长，许多建筑基础资料从公开途径已经很难收集齐全，这需要与各业主沟通了解。由于收集资料消耗设计单位较长的时间造成设计延期，使短时间完成设计任务变得十分困难。由于时间久远，许多建筑外墙已经过多次改装，与原设计资料已极不相同。这须对个别建筑外立面在拆除不当外装后，请专业结构检测机构进行安全检查，梳理清楚相应的基础，结构支撑受力要求，为新的结构安装提供条件。建筑外装改造，除关乎城市“美容”外，还必须解决一些棘手的现状问题，如：不当广告牌，建筑外立面破旧，外挂物混乱，窗户广告等。同时，新建遮挡物也不宜过多挡住原先窗户的光线，或影响空气流通。从施工工艺和周期考虑，在华强北外装上，更注重可进行工业化加工可能的装饰结构。设计公司考虑到以上的问题，以金属基调体现现代高科技电路板效果，采用了空心“D”截面的铝型管材条装格栅进行空间立体构成。通过多次组合重复基本解决了以上各项问题，取得了多方一致的认同效果，自重也大大降低。施工安装时间定在一个月左右全部安装完毕，取得了显著的社会、经济和艺术效果。
    LED灯光：由于LED光源具有发光效率高、峰值电量小、使用寿命长、安全性强，有利于环保等特性，近几年来在各大城市灯光环境中得到了广泛的应用。在华强北改造的首期工程中，我们采用了LED技术，用点、线、面构成方式进行建筑外墙灯光美化。用终端计算机程控灯光效果，从而形成了多处LED显屏、追光、LOGO展示、渐变光等丰富灯光效果。最大限度地烘托华强北商业街，初步形成夜间独特风景线及文化氛围，延长了以电子专业市场为主体商业体系的日夜不间断商业活动模式。但作为城市整体的灯光体系，还要加强整体性。重点灯光色的控制正随着全国城市化的进一步发展灯光环境建设领域不断扩大，LED作为第四代新光源，在城市景观灯建设领域中已得到了有效的应用，但要在路灯建设和维护中取代大功率的高压钠灯、高压汞灯、全卤灯等光源，还需要进一步的研究和探讨。
    设计说明：华强北商业街南北长约930米、东西宽1560米，占地面积1.45平方公里，平均每天有50万人次的客流汇集到这里，相当于一座中等城市城区人口的总数。在华强北商业街景观改造项目中，红荔路至深南路片区，被纵向的振兴路与振华路分为三个自然段落，也形成了不同业态及立面的组合关系。
    第一段：（街道东侧）群星购物广场，赛格技术工业园；（街区西侧）儿童世界，国美电器，顺电，女人世界，港澳购物城。
    景观改造：在现有基础上统一街道铺装，优化周边环境，更好地形成街区整体形象。鉴于商铺主要集中在首层，商家更愿意给予对自己的店面更多的关注，建筑立面整改的材料使用涂料喷涂，色彩重新设计同样可以达到使人耳目一新的感觉。配合原有建筑形式更换建筑立面材料，采用彩色铝板进行饰面装饰。整治、规范建筑立面的广告位置与规格尺寸。
    第二段：（街道东侧）曼哈购物广场，远望数码商城，华联发工业大厦；（街区西侧）茂业百货，NICO女人世界名店。
    景观改造：曼哈购物广场立面以橘红色和黑色为建筑的主要颜色，配以玻璃与黑色的钢质构架突出了时尚年轻的购物特质。在建筑立面保留的同时，配合周边景观形成统一的街区效果。远望数码商城以浅色瓷砖作为建筑立面主要饰材，通过建筑窗与墙面的凹凸体现展现形体，和周边建筑形成的反差过大，因此在原有建筑结构不变的基础上重新设计立面，形成具有华强商业街特色的建筑形式。华联发工业大厦与NICO女人世界名店虽经营范围各异，但在建筑设计上有异曲同工之处：都在建筑南侧设有步行的通道。差异在于前者是建筑之内的实体形态；后者是独立于建筑之外的虚体形态。二者都进行了夜景灯光的设计，差异在于前者以色彩深沉的石材配合立面灯饰，典雅、景致；后者则以钢构架与玻璃的组合衬托有规律闪烁的灯光，时尚，飘逸。该区域设计充分利用现有的建筑资源结合建筑立面的设计元素对景观进行强化。茂业百货建筑以银灰色的铝板配合大面积的玻璃突出了现代且时尚的购物气氛，建筑外立面的广告设置也结合了建筑立面，规格与尺度比较合理。我们把设计重点放在前广场的设计上，更好地体现购物气氛。
    第三段：（街道东侧）赛博数码广场，赛格电子市场，赛格广场；（街区西侧）商务待建区域，华强电子世界。
    景观改造：赛博数码广场，赛格广场建筑立面以玻璃和铝板为主要材料。周边环境为呼应电子商业的特质，在赛格广场一侧设置代表电子商业的标志性景观建筑物。商务待建区域从业态上丰富了华强商业街，作为待建的新建筑其效果值得期待，有望为商业街增添光彩。华强电子世界建筑立面基本符合电子商业的气氛，但首层店铺的广告与商铺立面存在混乱的现象。因此还要在景观改造中整治、规范建筑立面的广告位置与规格尺寸，整改部分与街区气氛不符的立面。
    中远期构想：华强北商业街南起深南路，北至红荔路，作为华强北的两个端头，红荔路一侧考虑到其道路以北现有的建筑以住宅组群为主，不建议将人流和视线向这一区域继续引导，圣廷苑酒店在这个方面起到了一个收住游览及购物人群视线的作用；考虑到将华强北带动华强南形成整体形象及商业氛围的构想，华强路与深南路交口起到了联系南北的节点作用，从这一层面着眼华强南入口西侧待建的地铁购物商场应该会有很好的建筑立面效果及商业氛围起到承接、引导华强商业街人流和商业气氛的作用，值得期待；相比较其东侧的上步加油站在建筑形态以及整体商业圈打造上就显得过于薄弱，建议是否可以对于加油站做相应的位置调整。对于华强南现状的业态分布主要以电子周边配套与办公用品以及电器为主，业态相对单一，建议在远期启动华强街整体商业圈前对于华强南商业业态进行层次与结构上的丰富与调整。
    总结：华强北商业街区综合改造，体现了政府主导提升和繁荣区域经济的意志表现过程中，从政府职能部门，各相关商家，设计单位，施工单位到市民参与，需要很强的互动协调能力。华强北商业街区的改造成功有多方面的因素。在这当中，政府的投资与建成效果的比值，也是个重要指标，称之为“投效比”，即E/I。为什么在这强调政府投入而非其他投入呢？众所周知，旧城改造，城市更新项目的改造目标往往多数不是国家所有的物权。要想取得符合实际需求的改造效果，必须有各物权所有者直接参与。光凭政府的意志和努力是不充分的，但改造效果的确是广泛的社会效果，这个巨大社会效果是与除政府投入以外的各实体商家的实际投入密切相关。所以简单地说，投效的量比值越大，改造效果就越佳。当然这个定性的估量，因为E——社会效果目前是很难量化的，“投效比”可作为一重要的参考因素。相关的其他衡量要素，单位GDP比值比较，社会满意度比较还需要更多的实践中进行详细检验。

【资料提供】：SED新西林景观国际